Studentenwohnung als Geldanlage

Studenten als Geldanlage?

Studentenwohnungen in typischen Studentenstädte wie Göttingen, Regensburg, Erlangen oder Köln boomen. Überall bauen findige Bauunternehmen Studentenwohnheime bzw. Wohnblöcke einzig bestehend aus Einzimmer-Studentenappartements.

Und eben diese Bauunternehmer werben meist sehr positiv mit diesen Wohnungen als sichere Geldanlage mit "garantierter Rendite".
Ganz getreu dem Motto: Studenten gibt es immer und alle brauchen eine Wohnung.

Doch stimmt das wirklich?
In diesem Artikel untersucht dasinternet.net anhand eines Rechenbeispiels, ob sich eine derartige Geldanlage lohnen kann und stellt weiter unten noch diverse Risiken dieser Form der Geldanlage vor.

Rechenbeispiel

Das folgende Rechenbeispiel untersucht auf Basis typischer Angebote in einer typischen Studentenstadt (jedoch nicht teuere Großstädte wie München oder Frankfurt), ob sich der Kauf und die darauf folgende Vermietung als Geldanlage rechnen kann.

Gesamte Erwerbskosten

Kaufpreis der 1-Zimmer-Wohnung mit rund 20m²: 85.000 Euro
Tiefgaragenstellplatz: 12.500 Euro
Erwerbsnebenkosten: 6.825 Euro
(bestehend aus Notar oder Grunderwerbsteuer, ca. 7%, auch auf Stellplatz zu zahlen)

Gesamte Erwerbskosten: 104.325 Euro

Monatliche Kosten

Haus- und Mietverwaltung: 25 Euro
Instandhaltungen (geschätzter Wert): 5 Euro

Gesamte monatliche Kosten: 30 Euro

Monatliche Einnahmen

Miete: 280 Euro
Tiefgaragenstellplatz: 40 Euro
abzüglich monatliche Kosten: 30 Euro
(Nebenkosten trägt der Mieter)

Gesamte monatliche Einnahmen: 290 Euro

Dauer bis man man die Wohnung zurückgezahlt hat

Die gesamten Erwerbskosten wurden bar gezahlt:

Erwerbskosten/gesamte monatliche Einnahmen = 104.325 Euro / 290 Euro/Monat = 359,74 Monate = 29,99 Jahre

Wahrscheinlicher: gesamte Erwerbskosten werden mit Darlehen zu 2,00 % Zinsen je Jahr mit Raten von 500 Euro gezahlt:

Zinslast auf 179 Monate: 14.868 Euro
Zinslast auf ein Monat heruntergerechnet: 14.868/179 = 83,06 Euro
Um Zinslast reduzierte monatliche Einnahmen: 290 Euro - 83,06 Euro = 206.94 Euro

Erwerbskosten/gesamte monatliche Einnahmen (reduziert) = 104.325 Euro / 206.94 Euro/Monat = 504.13 Monate = 42 Jahre

Rendite

Nachdem man die Wohnung vollständig abgezahlt hat, macht man theoretisch erst Gewinn.
Wie viel Rendite macht man also nachdem man nach Abzahlung die Wohnung noch 15 Jahre vermieten kann?
Monatliche Einnahmen: 290 Euro weiterhin
Gewinn (= Einnahmen über 15 Jahre nach Abzahlung): 52.200 Euro
Eingesetztes Kapitel (= Erwerbskosten): 104.325 Euro

Rendite = Gewinn / Eingesetztes Kapitel = 52200 Euro / 104325 Euro = 50%

Sie sehen also sehr schnell, dass die Geldanlage in eine Studentenwohnung sehr langfristig zu sehen ist und erst lange nach dem Kauf wirklich einen echten Gewinn abwirft. Das kann bei nötigen Zinszahlungen sogar bis zu 57 Jahre, sodass das Ganze oftmals gar als Investition für seine Kinder oder Enkel zu sehen ist, da man selbst den Break-Even-Point gar nicht mehr erlebt.

Bewertung der Berechnung

In der obigen Rechnung wird nicht ganz korrekterweise die Inflation mit eingerechnet. Das heißt, dass ganz selbstverständlich die monatlichen Mieteinnahmen steigen, wobei jedoch auch monatliche Kosten steigen.
Bei einer derartig langen Laufzeit kommen jedoch auch diverse Reparaturen auf den Vermieter zu, welche wohl die veranschlagten Kosten von 5 Euro pro Monat übersteigen, weshalb das Missachten der Mietsteigerung nicht vollständig falsch ist.

Allgemeine Risiken, die man beachten sollten

Neben der Chance sein Geld auf lange Sicht renditestark anzulegen, bestehen jedoch auch diverse Risiken bei der Vermietung von Wohnungen, wobei sich diese insbesondere bei Studentenwohnungen nicht zu vernachlässigen sind:

• Kosten des Darlehens nicht unterschätzen (obiges Beispiel ist hier sehr positiv gerechnet)
• diverse Erwerbsnebenkosten und auch Nebenkosten in der Wohnung beachten
• Kosten für Reparaturen dürfen nicht unterschätzt werden
• es sind auch Monate ohne Mieter möglich (keine Einnahmen, jedoch weiterhin die Fixkosten)
• Risiko größerer Beschädigungen durch Mieter, die er ggf. abstreitet oder nicht zahlt
• Mieter kann oder will seine Miete nicht zahlen

Fazit

Als Fazit bleibt zu sagen, dass dasinternet.net nicht der Meinung ist, dass Studentenwohnungen eine stressfreie und unbedingt sichere Anlagemöglichkeit sind.

Zum einen dauert es viele Jahre bis man die Wohnung vollständig abgezahlt hat und echten Gewinn macht.
Zum anderen bestehen entsprechende Risiken, die im vorherigen Abschnitt auch schon erwähnt wurden. Dies alles kann dazu führen, dass man auch auf längere Sicht kaum Rendite macht und es daher vielleicht gar nicht so falsch wäre sich etwas Schönes wie ein Auto oder einen Goldbarren zu kaufen oder eben eine Geldanlage in Aktien oder Aktienanleihen wählt.